Удар по позициям?

Издание: Building.
Год: 2009.
Месяц: октябрь.
Номер: 10 (31).
Текст: Вячеслав Ратников.
Фотографии: Даниил Кашуба.
Сайт издания в интернете: http://building.ua/


Обуховское направление, изначально застроенное представителями политической и бизнес-элиты, даже в сегодняшней ситуации удерживает позиции ценового лидерства. И это несмотря на факт, что продажи здесь, как и по всей Киевской области, существенно снизились, а застройщики останавливают строительство и предлагают скидки.

На сегодняшний день в обуховском направлении, по данным SV Development, насчитывается 24 коттеджных поселка, которые включают 1354 домовладения. Из них на этапе строительства находятся 16 коттеджных поселков, охватывающих 1802 коттеджа. Другие данные приводит независимый эксперт Илья Родионов: "В зависимости от методики подсчета, можно говорить о 14-20 коттеджных поселках расположенных в обуховском направлении. Если в расчет брать только те, где есть введенные в эксплуатацию дома, или коттеджи с высокой степенью готовности, таких поселков всего 14, что составляет около 30% от количества всех поселков Киевского региона. Их них только в 2-3 х полностью завершены строительные и отделочные работы. Еще около 10 поселков находятся на стадии проекта или подготовительных работ". К тому же, как сообщил эксперт, в 80-85% из представленных на рынке поселков не завершены строительные или отделочные работы, не все объекты инфраструктуры введены в эксплуатацию.

Застывшие в движении  

По данным экспертов рынка, среди общего количества поселков, находящихся в процессе строительства, работы ведутся на площадках коттеджных городков "Преображенский", "Ренессанс" и "Солнечная Долина". Как утверждают владельцы последнего среди названных городка, вторая очередь поселка будет завершена к концу 2009 года, однако строительство и сдачу третьей очереди девелопер перенес на неопределенный срок. Заморожены семь коттеджных поселков, среди которых "Гринвич Хилл", коттеджный поселок "Благамакс" в пгт Козин, "Гринфилд", ZaSpaGolf и "Лесное Озеро". По проекту "Золотых Ворот" "Альпийская Деревня" в компании сообщили, что: "Строительные работы ведутся на данный момент очень активно, готовность большинства объектов 80-90%, в ближайшее время будут полностью готовы демонстрационные дома (с внутренней отделкой)". Информацию о том, что работы во втором поселке компании "Золотая Затока" ведутся не очень активно, в корпорации опровергли, уточнив, что "проект изначально разрабатывался как долгосрочный (срок сдачи - 2012 год) ввиду своей масштабности и уровня "де люкс". На данный момент отдельные домовладения активно застраиваются".

Вялое течение строительства отмечено в поселке "Montana Village". Информацию о том, что проекты приостановлены, предоставили также в компании DeVision и владельцы проекты "Гринзунд". Так, в ZaSpaGolf ведется реконцепция проекта, по сути, он приостановлен. Как сообщили в компании, строительство возобновится не ранее 2010 года. Не ведутся строительные работы также на территории "Гринзунд".

Ценовые колебания

Характерным для ситуации стали также ценовые изменения в коттеджных поселках обуховского направления. Как сообщил директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, если сравнить сегодняшнюю ситуацию с той, которая складывался год назад, то ценовые колебания в данном направлении являются бесспорными. К примеру, год назад на обуховском направлении минимальная стоимость коттеджа составляла $225 тыс., средняя цена - $1 млн 259 тыс., и максимальная - $9 млн. На сегодняшний день минимальная цена домовладения в данном направлении - $214 тыс., средняя - $675 тыс., максимальная - 3 млн 880 тыс.. Таким образом, изменение составило 46,4%.

Кроме, того следует учесть изменение цен на кв.м включая земельный участок. В 2008 году минимальная стоимость кв.м здесь составляла $1,5 тыс./кв.м, максимальная - $9 тыс. и средняя $2768/кв.м с учетом стоимости земельного участка. На сегодняшний день минимальная цена по данному направлению - $1 тыс./кв.м, максимальная - $4590/кв.м с учетом земельного участка. Если рассчитывать, на сколько снизилась стоимость кв.м, то снижение составило 32,5% за год (с сентября 2008 г. по сентябрь 2009 г.).

"За время кризиса снижение стоимости на недвижимость в обуховском направлении однозначно было, но на сегодняшний день мы считаем, что некое "дно" уже достигнуто и серьезных ценовых колебаний в дальнейшем не будет. Нельзя сказать однозначно, в какую сторону будут колебаться цены. Если в некоторых городках стоимость коттеджей ранее была завышена, то следует ожидать ее снижения, если же стоимость абсолютно адекватная, то в течение 3-6 месяцев она либо останется не прежнем уровне, либо же будет небольшой рост, при условии стабильности курса доллара, что является наиболее весомым фактором при ценообразовании", - предполагает В.Степенко. Считает, что ценовое дно пройдено и Даниил Кашуба: "Сейчас происходит скорее процесс стабилизации ценовой политики на объекты недвижимости, нежели снижение стоимости. Падение цен как этап в их формировании уже пройден. Кардинальных изменений в ценовой ситуации в Обуховском районе не стоит ожидать, коррекция уже произошла. Это не значит, что стоимость на отдельные объекты не будет изменяться, наоборот, даже на сегодняшний день происходят сделки с существенным снижением стоимости от той, которая была установлена собственником уже с учетом "кризисных скидок", однако в общем изменение ценовой политики уже состоялось".

Свой взгляд на ситуацию и у Ярослава Вареника, руководителя компании Dream Land: "На сегодняшний день каждый коттеджный городок развивается в меру своих возможностей. Конечно, наблюдается снижение стоимости, но каждый застройщик выставляет свою цену и снижает ее ровно на столько, на сколько его вынуждает ситуация. У кого-то можно найти домовладения со скидкой на 30%, у кого-то - на 80%, но каждый застройщик снижает свою цену на столько на сколько может себе это позволить. Единого снижения цен в обуховском направлении сегодня нет". Более точные данные приводит И.Родионов: "За текущий год цены предложения в долларовом эквиваленте в среднем снизились на 30-50%. В то же время есть поселки, где цена предложения осталась на уровне 2008 года".

Интерес к респектабельному жилью 

Об успешности и лидерстве направления всегда говорит спрос, который, по мнению экспертов, изменился. Так, по словам И.Родионова, сегодня первичный рынок коттеджей в направлении Обухова, как таковой практически не существует. Проходят единичные продажи, в основном - домов, введенных в эксплуатацию, или на вторичном рынке. Данные в цифровом эквиваленте приводит В.Степенко: "В общем в 2007 году было продано порядка 1200 домов во всех коттеджных поселках Киевской области, в 2008 году - 1300 домов, за 2009 год, по нашим прогнозам, продажи составят не более 500-600 домов. По обуховскому направлению это будет порядка 70-80 домов за весь 2009 год. С учетом сезонности в остальные 4 месяца также будут происходить определенно небольшие продажи". По мнению экспертов компании "Инконс", темпы продаж снизились по сравнению с прошлым годом в 2 раза.

Тем не менее отделы продаж не теряют надежды на получение прибыли, предлагая разного рода скидки и программы лояльности. Так, в компании "Инконс" сообщают: большинство застройщиков ввели программы лояльности - рассрочка платежа (от года до полутра лет), скидки при 100% оплате, акционные предложения (дома по цене ниже рыночной), индивидуальные программы ипотечного кредитования. Также началась практика продажи земельных участков в коттеджном городке под индивидуальное строительство. Однако эксперты смотрят на данные программы скептически. По словам В.Степенко, наиболее эффективным методом, влияющим на увеличение продаж, является приемлемая ценовая политика. То есть застройщик на данный момент может привлечь внимание покупателя лишь в том случае, если у него будет интересная цена в комплекте с качественным проектом. И, конечно же, застройщик должен демонстрировать активную динамику строительства на объекте. Это меры, которые могут сегодня и в будущем существенно повлиять на увеличение динамики продаж в коттеджных поселках даже такого респектабельного направления, как обуховское. Если же потенциальный покупатель, посетив объект, остается доволен соотношением цены-качества, шансы на приобретение увеличиваются. Всевозможные акции, предлагаемые застройщиками, на потенциального покупателя практически не влияют.

В свою очередь Даниил Кашуба объяснил причину низкой эффективности акций. "Дисконтные системы скорее должны действовать как некоторое поощрение или бонус для клиентов, которые уже утвердились в своем выборе, потому что эти акции, программы лояльности осуществляемые в "украинском формате" не достигают той цели, для которой изначально предпринимаются, и виноваты в этом сами же собственники, застройщики коттеджных поселков".

Оптимисты vs. пессимисты 

Прогнозы экспертов относительно дальнейшего противостояния кризису самого дорогого направления пригорода разделились. Так, В.Степенко утверждает, что так называемое "ценовое дно", в том числе и относительно продаж, уже достигнуто. "По нашим оценкам, некоторая стабилизация наступила уже сегодня. Окончательно рынок коттеджных поселков начнет более или менее планомерный рост уже начиная с конца 2010 год, - говорит эксперт. - Однако за этот год кардинальных изменений на рынке не произойдет, цена останется примерно на том же уровне или возможен очень незначительный рост цен на коттеджи, который несравним с тем уровнем, который можно было наблюдать в 2002 - 2007 годах. Если курс доллара будет неизменен, то цены на протяжении следующего года года могут снизиться на 10%. Падения уже не будет. По прогнозам, в конце 2010 года наступит окончательная стабилизация рынка загородного жилья и начнется постепенный рост, который не будет таким динамичным, как прежний. Планомерно будет увеличиваться стоимость загородных домов и рост динамики продаж", - говорит эксперт.

"В отношении темпов строительства, если говорить честно, перспективы не те, которые мне хотелось бы видеть как игроку на рынке купли-продажи недвижимости в районе Конча-Заспы, потому как те проекты, которые возводились последнее время и продолжают возводиться на сегодняшний день, это по сути, неликвидный товар, который не особо интересен потребителю, более требовательному с каждым годом. У потенциального покупателя меняются вкусовые предпочтения, взгляды на загородные домовладение, да и на концепцию загородной жизни в целом . Что же касается ценового сегмента, то и на сегодняшний день есть клиенты, которые готовы платить реальные немалые суммы, но только за качественные и действительно интересные проекты, коих в Конча-Заспе на самом деле практически нет", - поделился мнением Даниил Кашуба.